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房贷继续收紧 3种对策给刚需、改善型的人群

来源: 中国创业网
【中国创业网-讯】

 本文首发于微信公众号:菜鸟理财。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

 
  有时候,当预言家的感觉并不好。

  上周菜导刚说了《房贷利率狂涨41%,就算你想买房都难下手了!》,房贷贵了不说,想贷还不一定有额度。

  没想到,这几天就有新闻说,全国有20家银行停贷了。对于现在想买房的人来说,多少有点绝望的感觉。

  虽然有专家表示,停贷的银行不具有代表性,但是相信大家更关心的问题是:房贷还是继续收紧吗?

  要解答这个问题,菜导从监管政策、市场行情两个方面,给大家分析一下,答案自然就不言而喻了。

  01

  楼市调控下的金融去杠杆

房贷继续收紧,3种对策给刚需、改善和投资3种类型的人群!
  菜导先给大家看两组数据:

 

  2016年个人房贷在银行新增贷款里面占到45%;2016年居民部门杠杆率达到50.6%,负债总额为37.6万亿,其中房贷余额28万亿,占比接近75%。

  这两组数据说明:房贷已经成为绑架银行和老百姓(603883,股吧)最大的杠杆。

  这时候,最怕的是什么?大家可以想一想,如果现在房价崩了一路下跌,房子变成负资产,至少会引发两个问题。

  一是抛售引发大量货币流出楼市,势必引发物价上涨;二是引发经济崩溃,失业潮来临,大量的人会还不起房贷,生活质量倒退十几年都有可能,日本和美国已经上演过。

  国家也看到了这个危机所在,所以今年开始着力金融去杠杆,定调货币政策不紧不松。在楼市里面,最大的杠杆就是房贷,所以监管要求收紧房贷就不难理解了。

  在既要金融稳定又要去杠杆的要求下,先把楼市的流动性锁住,防止房价出现大起大落的风险,然后再通过收紧房贷,逐步降低楼市的杠杆,至少不能再加大,国家良苦用心啊。

  从收紧房贷的效果来看,虽然一季度房贷增速已经放缓,但仍然占到同期新增贷款的40.4%。这也从另外一个从侧面说明,在金融去杠杆的背景下,房贷收紧还有进一步的空间。

  02

  资金成本上涨导致房贷业务萎缩

在货币政策不紧不松的调控下,市场资金面已然偏紧。
  在货币政策不紧不松的调控下,市场资金面已然偏紧。

 

  之前,菜导在《利率暴涨!很多人可能因此失业!》中提到,目前银行融资利率和贷款利率出现倒挂,导致银行放贷意愿不足。

  这里再展开具体讲讲,银行房贷为什么要涨价,甚至还要停贷。

  大家知道,虽然银行钱很多,但其实都不是自己的,所以银行的钱又叫做负债。银行的钱哪来的呢?央妈、居民和同业。

  央妈的钱不好拿,动不动还要挨板子;居民的钱也少了,因为很多都拿去买房子了,而且这几年货币基金、P2P不知道存款搬家了多少。所以,只剩下同业了。

  银行之间一商量,发明了一个新玩意:同业存单。

  举个例子,A银行发行一个年化利息2.8%额度10亿的同业存单,这个存单卖给B银行,相当于B银行以2.8%的低息获得10亿资金,然后B银行把这10亿资金以年化收益4.9%的利息贷出去,轻轻松松赚了2.1%的息差。这个叫做监管套利。

  也正是因为同业资金成本的低廉,才有了房贷之前的85折甚至8折。只要同业存单的资金低廉性质不变,房贷就永远有优惠。

  同业存单就像鸦片一样,吸多了就会上瘾。银行赚钱太容易,就越发依附于同业存单。所以,短短4年间,同业存单暴涨185倍,当前未到期规模已超7.8万亿。

  同业负债规模过大,其中期限错配和加杠杆乱象丛生,已经成为绑架银行流动性的炸药包。但银行这帮熊孩子瞎闹,央妈和银监会可坐不住了。

  所以,央妈今年开始慢慢收紧市场流动性,并且提高放水价格。与此同时,银监会出台各项政策直指同业存单套利,要求压缩同业存单融资量,同业负债规模不能超过总规模的三分之一。

  这下子,银行躺着赚钱的好日子没有了。

  市场上流动性一收紧,银行的余粮都不够自己吃,这时候再发同业存单,显然已经不是当初的地摊价了,现在同业存单的利率已破5.5%,已经超过4.9%的基准房贷利率。

  这时候,银行还有什么意愿做房贷业务呢?除非房贷涨价,这样才能维持银行的盈亏点,所以大家看到多家银行房贷利率上浮。

  但是银行并不能任性,还得考虑监管部门支持和鼓励首套房需求的政策精神,所以一些银行干脆不做了。

  归根到底,这是金融去杠杆的过程中,信贷收缩的结果。就好比一个人,以前习惯了大手大脚花钱,现在突然没钱花了,痛苦自然就来了。

  从宏观层面看,温和去杠杆还在持续,信贷收缩的效果才刚刚开始,再考虑到美国加息的预期,资金吃紧的局面显然还将持续,信贷利率收紧是大趋势。

  03

  要买房的人该怎么办?

房贷继续收紧,3种对策给刚需、改善和投资3种类型的人群!
  说了这么多,相信大家多少都看懂了一点:房贷利率还有上升的趋势。那么,对于买房的人该怎么办呢?

 

  首先,必须要面对的现实是:购房成本确实加大了,在信贷继续收紧的趋势下,买房会越来越难。在认清这个事实的基础上,我们再来考虑买房的问题。

  关于买房子的事情,我有几点建议仅供参考。

  第一,对于刚需人群。

  对于刚需购买的人来说,楼市调控到了这个地步,尤其如今不仅买房难,而且卖房更难的政策环境下,其实任何时候上车都没有太大关系,你需要考虑的核心因素是能不能负担起得起房贷。

  在买房的时候,要咨询清楚能不能拿到贷款,贷款利率是多少,合同里关于房贷利率是怎么规定的,是固定利率还是浮动利率,这些都要弄明白。

  另外你买房子是为了有个房子住,让生活工作稳定,所以暂时不用去考虑什么学位房这些远期的事情,况且这些事情今后几年你根本不知道又会发生什么变化。

  所以没必要让自己为了一套老破旧的学位房,搞得生活很苦逼,让自己背负太高的房贷,我一直不是很建议这样做。

  这就是为什么今年开年以来,我让大家买房的时候,一定要量力而为,不要过度负债,毕竟未来一些情况不确定性非常大,量力而行是最好的选择。

  第二,对于改善型需求的人群。

  改善型这三个字本身就是因人而异的,有人认为不跟丈母娘一起住也是改善型,有人认为因为有了孩子,而且父母也要来一起住,不够住了,想买个大一点的房子,这也是改善型需求。

  反正我也不知道大家的改善型需求各自的理由是什么,但无论什么理由,需要考虑的因素跟刚需人群是一样的,那就是房贷压力。

  具体的思考维度,跟刚需人群差不了多少,所以我不再赘述。

  不过需要提醒的是,有人如果是想小房子换大房子,那就得想想小房子是否能够顺利出售,能够出售再来考虑换房子的事情,别等到买了大房子,小房子又不能出售,那就悲催。

  这里面的细节太多,无法一一设想,大方向的建议如上。

  第三,对于投资型需求的人群。

  还是那句话,死了这条心吧,我一直建议大家不能把太多钱砸到楼市去,导致自己的流动性紧张。

  因为事实已经证明了我去年国庆开始的判断,那就是楼市会高位横盘,国家通过限贷限购等方式,“冻结”楼市。

  这样一来,即便你拥有多套房子,你要出售也也是非常难的,不能出售,那房子真的就是“不动产”。

  事实上,不知道大家有没有发现,现在房子已经在最新的相关条例里面,被称之为“不动产”了。

  而作为不动产的房子,即便今后房价涨上天,依然很难套现,不能套现的资产,你拥有的财富,都只是纸面财富,还不如手拿现金,找点别的投资好。

  有人说,其他投资来钱不快。好吧,要这样想我也没办法。不过有一个问题可以去细想:你要纸面财富,还是要实际上握在手里的财富?

  跟之前的判断一样,我继续维持这样的观点:信贷收紧必然刺激楼市调控继续收紧,限购限售很大可能性还会继续加码。

  而房价高位锁定意味着有价无市,而不能交易的商品,从本质来说是没有价值的。不过到底如何衡量,大家自行判断吧。

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